Изменение разрешенного использования участка 2-мя способами

Изменение разрешённого использования участка 2-мя способами

В 2021 году изменение разрешённого использования земельного участка зависит от нескольких условий.

Первое условие: вид права, на котором вам принадлежит земля.

Второе условие: местонахождение земельного участка.

Третье условие: группа, к которой отнесены старый и новый виды разрешённого использования земельного участка.

Всего существует 5 видов прав, на которых можно владеть участком.

Среди них выделяют:

• собственность,
• аренда,
• безвозмездное пользование,
• постоянное (бессрочное) владение,
• пожизненное наследуемое владение.

Изменение вида разрешённого использования земельного участка, находящегося в собственности.

Для начала коротко разберемся:

• что такое разрешённое использование земельного участка,
• поймем, что такое территориальная зона,
• что такое градостроительный регламент,
• узнаем, что такое карта градостроительного зонирования,
• что такое Правила землепользования застройки.

Перечисленные термины звучат сурово, но на самом деле разобраться в них достаточно просто.

Что мы сейчас и сделаем, чтобы на основе понимания этих терминов, суметь изменить разрешённое использование земельного участка.

---

Что такое разрешённое использование земельного участка?

В законах нет четкого определения термина – разрешённое использование земельного участка.

Тем не менее, из системного толкования законов можно сделать вывод, что разрешённое использования – это направления деятельности, которые можно осуществлять на участке.

Иными словами, разрешённое использование — это то, что можно делать на земле.

Существует 113 видов разрешённого использования земельных участков.

Все виды разрешённого использования (сокращенно – ВРИ) изложены в Классификаторе.

Используйте бесплатный онлайн Классификатор видов разрешённого использования по ссылке.

Что такое территориальная зона?

В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.

К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.

Практически все города, посёлки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.

Некоторые примеры территориальных зон:

• жилая зона,
• деловая зона,
• промышленная зона,
• сельскохозяйственная.

В разных населённых пунктах может быть разное количество территориальных зон.

Каждая территориальная зона имеет свои виды разрешённого использования земельных участков, которые на ней находятся.

Одна территориальная зона может иметь от 1 до нескольких десятков видов разрешённого использования.

Напомню, что всего существует 113 видов разрешённого использования.

Виды разрешённого использования, действующие на территориальной зоне, распределяются по 3-м группам:

• основные виды разрешённого использования,
• вспомогательные виды разрешённого использования,
• условно разрешенные виды использования.

Иными словами, если допустим территориальная зона имеет 35 видов разрешённого использования, то все эти ВРИ будут распределены по 3-м группам.

Далее в статье рассмотрим, как изменять виды разрешённого использования из разных групп, а пока продолжим разбираться с терминами.

Что такое градостроительный регламент?

В законе (статья 1 Градостроительного кодекса) дано очень объёмное определение.

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешённого использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Для целей изменения разрешённого использования нужно просто запомнить, что градостроительные регламенты – это документы, в которых описаны виды разрешённого использования для каждой территориальной зоны.

Иными словами, чтобы узнать виды разрешённого использования, действующие на вашей территориальной зоне, нужно найти нужный градостроительный регламент.

Где найти градостроительный регламент?

Градостроительные регламенты содержаться в Правилах землепользования и застройки (сокращено – ПЗЗ).

Для справки.

В Правилах землепользования и застройки помимо градостроительных регламентов, содержатся Карты градостроительного зонирования.

Карты – это графические документы, которые являются приложением к Правилам землепользования и застройки.

На картах зонирования отображаются границы всех территориальных зон, которые установлены в конкретном населённом пункте.

Проще говоря, с помощью карты зонирования можно определить, к какой территориальной зоне относится ваш участок.

Исходя из территориальной зоны, можно определить, какие виды разрешённого использования может иметь ваш участок.

Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?

В законе (статья 1 Градостроительного кодекса) дано определение.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населённом пункте.

На сайте администрации Слюдянского городского поселения, в открытом доступе, находится действующая редакция ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования. /page/rubrics-217

Прежде чем начинать изменение разрешённого использования земельного участка, нужно найти Правила землепользования и застройки, в которых содержатся градостроительные регламенты и карты зонирования.

Используя карту, следует определить, в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок.

Зная наименование своей территориальной зоны, необходимо в ПЗЗ найти описание градостроительного регламента, в котором содержаться все виды разрешённого использования, допустимые на данной территориальной зоне.

Из найденного перечня видов разрешённого использования, нужно выбрать подходящий ВРИ и приступить к процедуре смены вида разрешённого использования.

Как изменить ВРИ участка, находящегося в собственности?

Порядок изменения вида разрешённого использования земельного участка, который находится в собственности зависит от того, к какой группе относится новый ВРИ.

Напомню, виды разрешённого использования участка распределяются по 3-м группам:

• основные виды разрешённого использования,
• вспомогательные виды разрешённого использования,
• условно разрешенные виды использования.

В Правилах землепользования и застройки вы найдете все 3 группы.

Смена основных видов разрешённого использования.

Если вид разрешённого использования, который вы хотите установить, относится к основным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр.

Заявление об изменении ВРИ, как правило, заполняет сотрудник Росреестра самостоятельно с использованием программных средств.

Получать чье-либо согласие или разрешение на изменение ВРИ из числа основных видов, не нужно.

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке изменить вид разрешённого использования на любой основной вид, предусмотренный в ПЗЗ.

Изменение вспомогательных видов разрешённого использования.

Если вид разрешённого использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также, как и для основных ВРИ. Никаких разрешений и согласований получать не нужно. Важный нюанс. Собственник не может изменить основной вид разрешённого использования на вспомогательный. Допускается добавление вспомогательного вида разрешённого использования к основному. Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешённого использования (основной и вспомогательный). Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешённого использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.

Изменение условно разрешённого вида использования земельного участка.

По общему правилу, нет запрета на изменение условно разрешённого вида использования.

Однако, процедуры, которые необходимо пройти, достаточно сложны и затратны.

Тем не менее, если вы собственник участка и хотите выбрать условно разрешённый вид использования, то действовать нужно следующим образом.

1. Направить в администрацию заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. (/page/rubrics-769). В данном заявлении обязательно нужно обосновать необходимость установления условно разрешённого использования участка. В качестве обоснования можно указать — повышение эффективности использования земли.

2. Рассмотрение заявления о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования.

В администрациях есть комиссии, которые рассматривают такие заявления. Как правило, такие комиссии действуют при отделах архитектуры и градостроительства. Комиссия проверяет заявление, готовит проект решения и организует общественные обсуждения или публичные слушания. Указанные обсуждения или слушания проводятся в порядке, установленном уставом муниципального образования. В любом случае, срок проведения слушаний не может превышать 1 месяц. По результатам общественных обсуждений или публичных слушаний комиссия готовит рекомендации, которые направляются главе администрации. На основании рекомендаций комиссии глава администрации принимает решение: разрешить или отказать в предоставлении условно разрешённого использования земельного участка. Отказ можно обжаловать в суде.

3. Изменение условно разрешённого использования участка.

Если глава администрации вынес положительное решение, то оно является основанием для Росреестра установить условно разрешённый вид использования земельного участка.

Обратите внимание: заявитель несёт расходы по проведению общественных обсуждений или публичных слушаний.

Таким образом, собственник земельного участка имеет возможность установить условно разрешённый вид использования участка, протянув решение через процедуру общественных обсуждений или публичных слушаний.

 

Изменение вида разрешённого использования земельного участка, находящегося в аренде.

По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешённого использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка. Единой процедуры получения согласия арендодателя нет. В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия. Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие. Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации. Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешённого использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка. Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешённого использования в таком случае не получится.

Арендатор не может изменить вид разрешённого использования даже с согласия собственника в следующих случаях:

— арендатор получил участок по результатам торгов.

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности и арендатор заключил договор аренды участка по результатам торгов, то он (арендатор) не вправе требовать изменения вида разрешённого использования земельного участка (п. 2 Обзора практики рассмотрения дел, утвержденного Президиумом ВС РФ от 14.11.2018 года).

— участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Если арендатор получил участок под конкретный вид использования (как правило, такие участки предоставляются без аукциона), то изменить вид разрешённого использования он не может. Таким образом, возможности арендаторов в изменении видов разрешённого использования участков очень ограничены.

И в завершение, рассмотрим случай, когда изменение вида разрешённого использования не допускается как для собственников, так и для арендаторов. Как вы помните, в Правилах землепользования и застройки перечисляются виды разрешённого использования, действующие на определенных территориальных зонах. Однако, ПЗЗ содержит не только виды разрешённого использования, но и предельные размеры земельных участков.

Предельные размеры земельных участков имеют 2 параметра:

• минимальный размер земельных участков,
• максимальный размер участков.

Например, для территориальной зоны Ж-1, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, установлены минимальные размеры участков — 4 сотки, а максимальные размеры – 20 соток.

Иными словами, для каждого вида разрешённого использования устанавливаются минимальные и максимальные размеры земельных участков.

Это означает, что в данной территориальной зоне, все земельные участки с определенным видом разрешённого использования не могут по своей площади выходить за пределы минимальных и максимальных размеров. Наличие предельных размеров земельных участков накладывает одно ограничение на изменение разрешённого использования. Указанное ограничение состоит в следующем. Изменение вида разрешённого использования земельного участка невозможно в случае, когда площадь земельного участка не будет соответствовать предельным размерам запрашиваемого вида разрешённого использования. Другими словами, если площадь земельного участка не вписывается в параметры предельных размеров нового вида разрешённого использования, то произвести изменение ВРИ не получится.

Вы наверняка заметили, что все вышеописанные способы изменения разрешённого использования земельного участка, завязаны на Правила землепользования застройки. Однако, ПЗЗ принимаются и действуют только в пределах населённых пунктов. Как быть, если нужно изменить вид разрешённого использования участка, на который Правила землепользования и застройки не распространяются. К участкам, на которых не действуют ПЗЗ, как правило, относятся земли сельскохозяйственного назначения, расположенные за пределами населённых пунктов, и земли лесного фонда.

Изменение видов разрешённого использования земельных участков с/х назначения, лесного фонда и других, на которые не распространяются Правила землепользования и застройки, устанавливается отдельными федеральными законами.